С момента официального опубликования (08.05.2013) Федерального закона от 07.05.2013 N 103 - ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 103 - ФЗ) передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, централизованными системами горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельными объектами таких систем, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом требований, установленных статьей 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 N 416- ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее - Закон о водоснабжении) и статьей 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190- ФЗ «О теплоснабжении» (далее - Закон о теплоснабжении).

В соответствии с частью 1 статьи 41.1 Закона о водоснабжении передача прав владения и (или) пользования централизованными системами горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельными объектами таких систем, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется  по договорам аренды таких систем и (или) объектов, которые заключаются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, антимонопольного законодательства Российской Федерации и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации с учетом установленных Законом о водоснабжении особенностей,  или по концессионным соглашениям , заключенным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о концессионных соглашениях, за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 9  Закона о водоснабжении.

Согласно части 1 статьи 28.1 Закона о теплоснабжении передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только  по договорам их аренды, которые заключаются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, антимонопольного законодательства Российской Федерации и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации с учетом предусмотренных Законом о теплоснабжении особенностей, или по концессионным соглашениям , заключенным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о концессионных соглашениях, за исключением предусмотренных законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) и законодательством Российской Федерации о приватизации случаев передачи прав на такие объекты.

В соответствии с частью 3 статьи 28.1 Закона о теплоснабжении и частью 3 статьи 41.1 Закона о водоснабжении в случае, если  срок , определяемый как разница между датой ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта из числа объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения или одной системы из числа таких систем, одного отдельного объекта таких систем, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и датой опубликования извещения о проведении конкурса,  превышает пять лет  либо дата ввода в эксплуатацию хотя бы одного такого объекта или одной такой системы, одного отдельного объекта таких систем не может быть определена, передача прав владения и (или) пользования такими объектами или системами осуществляется только по концессионным соглашениям (за исключением предоставления в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации указанных прав на это имущество лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случаях, если это имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).

Таким образом, если все объекты теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, в отношении которых планируется передача прав владения и (или) пользования, были введены в эксплуатацию менее чем за пять лет до момента опубликования извещения о проведении конкурса, в отношении таких объектов может быть заключен договор аренды, в ином случае –  только концессионное соглашение.

При этом, согласно части 33 статьи 28.1 Закона о теплоснабжении договор аренды объекта теплоснабжения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный с нарушением требований, установленных частью 3 или 23 данной статьи, является ничтожным.

Аналогичные требования содержатся в части 3 и 33 статьи 41.1 Закона о водоснабжении.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания(ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, договор аренды, заключенный с нарушением требований части 3 статьи 28.1 Закона о теплоснабжении и части 3 статьи 41.1 Закона о водоснабжении, в том числе путем предоставления муниципальной преференции, является ничтожным и  считается недействительным с момента его заключения.

В случае представления в орган регулирования договора аренды объектов       ЖКХ,       заключенного       с       нарушением       требований       части       3 статьи 28.1 Закона о теплоснабжении и части 3 статьи 41.1 Закона о водоснабжении, хозяйствующий   субъект   не   может   подтвердить   законное   основание   владения   и пользования в отношении объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений, земельных участков), используемых для осуществления регулируемой деятельности.

Обращаем внимание, что в соответствии с частями 5 и 6 статьи 5 Закона  N 103- ФЗ   с   08.05.2013   и   до   01.01.2015   допускалась   передача   прав   владения   и   (или) пользования   объектами    теплоснабжения,   централизованных   систем   горячего водоснабжения,   холодного   водоснабжения   и   (или)   водоотведения без   учета требований, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 28.1 Закона о теплоснабжении и частями   3   и   4   статьи   41.1   Закона   о   водоснабжении, по   договору   аренды   объектов теплоснабжения,   водоснабжения,   водоотведения    на   срок   до   трех   лет   до   передачи прав   владения   и   (или)   пользования   данными   объектами   победителю   конкурса   на право   заключения   концессионного   соглашения,   если   данные   объекты   входят   в состав   объекта   концессионного   соглашения   или   в   состав   иного   передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества.

С учетом изложенного передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения,   централизованных   систем   горячего   водоснабжения,   холодного водоснабжения   и   (или)   водоотведения,   при   условии,   что   срок,   определяемый   как разница     между     датой     ввода     в     эксплуатацию     объекта     теплоснабжения, централизованных   систем   горячего   водоснабжения,   холодного   водоснабжения   и (или)     водоотведения и     датой     опубликования     извещения     о     проведении соответствующего     конкурса,     превышает     пять     лет,     до     01.01.2015     могло осуществляться посредством заключения договора аренды данных объектов на срок до   трех   лет   до   передачи   прав   владения   и   (или)   пользования   данными   объектами победителю конкурса на право заключения концессионного соглашения.

Таким   образом,    законодательством   Российской   Федерации   был   установлен переходный период, позволяющий до 01.01.2015 заключать договоры аренды на срок до   3   лет   по   правилам,   предусмотренным,   в   том   числе,   Законом   о   защите конкуренции.

При   этом   в   указанный   трехлетний   период   необходимо   было   проводить мероприятия по подготовке к заключению концессионного соглашения.

Таким образом, в настоящее время законодательство Российской Федерации не предусматривает         возможности         передавать         объекты теплоснабжения, централизованных   систем   горячего   водоснабжения,   холодного   водоснабжения   и (или) водоотведения путем предоставления преференции.